Evaluarea proprietatii imobiliare poate fi influentata de consideratii speciale, cum sunt:
O
cerere de a analiza fuziunea unor proprietati (de exemplu, In cazul
valorii din fuziune) sau separarea participatiilor la o proprietate
(valoarea componentelor);
In evaluarea proprietatii imobiliare se
utilizeaza, In general, abordarile prin: comparatia vanzarilor,
capitalizarea venitului si prin cost si implicit metodele asociate cu
aceste abordari. Evaluatorul va reconcilia valorile rezultate din
aplicarea a doua sau mai multe abordari sau metode asociate. Toate cele
trei abordari sunt bazate pe principiul substitutiei, care stabileste ca
daca sunt disponibile mai multe marfuri sau servicii similare sau
asemanatoare, acea marfa sau acel serviciu cu pretul cel mai mic va
atrage cererea si vanzarea cea mai mare.
Proprietatea subiect al evaluarii (proprietatea de evaluat) este comparata cu preturile de vanzare (sau cu cotatiile sau ofertele de vanzare) ale unor proprietati similare, care au fost tranzactionate recent pe o piata libera. Preturile de vanzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de comparatie corespunzatoare si sunt ajustate pentru diferentele fata de subiectul evaluarii, pe baza elementelor de comparatie.
In aplicarea abordarii prin comparatia vanzarilor,
evaluatorul trebuie sa ia In considerare care sunt drepturile de
proprietate de evaluat, pentru a se asigura ca sunt identice cu cele
asociate cu proprietatile comparabile. In caz contrar, sunt necesare
corectii adecvate asupra vanzarilor proprietatilor luate ca baza de
comparatie.
Abordarea prin comparatia vanzarilor este aplicabila si
convingatoare numai In cazul existentei unor date de piata suficiente.
Datele obtinute prin aplicarea acestei abordari pot fi aplicate si In
cazul abordarilor prin capitalizarea venitului si prin cost. Totusi,
Increderea In abordarea prin comparatia vanzarilor poate fi limitata
atunci cand conditiile de piata sunt marcate de modificari rapide sau de
volatilitate sau In cazul evaluarilor de proprietati specializate, care
sunt rareori vandute.
In cazul abordarii prin capitalizarea venitului, valoarea de piata a proprietatilor imobiliare este determinata pe baza capacitatii proprietatii de a genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticiparii, conform caruia valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit).
Capitalizarea venitului ia In considerare
informatiile asupra veniturilor si cheltuielilor comparabile pentru a
stabili venitul net (din exploatare) al proprietatii de evaluat.
Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei singure rate (rata de
capitalizare totala, rata pentru toate riscurile) asupra venitului
dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care
reflecta rentabilitatea investitiei) asupra unei serii de venituri
previzionate pentru o anumita perioada.
Deoarece investitorii
urmaresc nivelul ratei rentabilitatii, ipotezele sau datele de intrare
pentru estimarile valorii prin capitalizarea venitului pot fi comparate
cu performanta unei proprietati alternative si a investitiilor
financiare.
Capitalizarea venitului este aplicata Indeosebi pentru evaluarea proprietatii In totalitatea sa, deci 100% (inclusiv a tuturor actionarilor sau partenerilor) a capitalului proprietatilor Inchiriate.
O estimare obtinuta prin abordarea prin cost reprezinta
valoarea unei proprietati depline (neocupata). Daca proprietatea este
Inchiriata sau este supusa unor alte interese partiale, evaluatorul
trebuie sa aplice corectii pentru a reflecta drepturile de proprietate
care se evalueaza.
Costul si valoarea de piata sunt cel mai apropiate
In cazul unei proprietati noi. Abordarea prin cost este aplicata adesea
In evaluarea unor constructii noi sau recente, a unor proiecte de
constructii, extinderi sau renovari. Totusi estimarile de cost
reprezinta limita superioara a ceea ce cumparatorii ar plati pentru
astfel de proprietati. Abordarea prin cost este utila In evaluarea
proprietatilor specializate sau cu piata limitata, care se vand rar.
Evaluarile nebazate pe piata pot aplica abordari similare, Insa implica
de obicei alte scopuri decat determinarea valorii de piata.
De exemplu:
O Intreprindere/entitate poate aplica abordarea prin cost pentru a compara costul altor cladiri cu costul unei cladiri propuse pentru o Intreprindere, constatand diferente In cazul proprietatii evaluate In contradictie cu piata libera. Aceasta aplicatie este specifica pentru o anume proprietate, care poate fi un cost nerecunoscut de piata.
Un proprietar de teren poate plati un pret suplimentar pentru o proprietate adiacenta. In aplicarea abordarii prin comparatia vanzarilor, pentru a determina pretul maxim pe care proprietarul este dispus sa Il plateasca pentru terenul adiacent, evaluatorul poate ajunge la o suma care poate depasi cu mult valoarea de piata. In unele tari, o astfel de estimare se numeste valoare pentru un cumparator special.
Un investitor poate aplica o rata de rentabilitate specifica acelui investitor, diferita de cea recunoscuta pe piata. In aplicarea abordarii prin capitalizarea venitului, pentru a determina pretul pe care acel investitor este dispus sa Il plateasca pentru o anumita investitie, bazata pe rata de rentabilitate anticipata a investitorului, evaluatorul ajunge la o estimare a valorii de investitie mai degraba decat la o valoare de piata.
